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亟需补课的长租公寓,蛋壳IPO的时机对了吗?
  • 发布时间:2020-02-11
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  • 问题就在这里。租赁费用的比例正在增加。然而,由于规模扩大,营销、利息支出、折旧和摊销等硬成本没有得到优化。除非放慢速度“刮骨疗伤”,否则损失情况永远不会减轻。只有在进入二级市场后,放缓或停止增长往往是最致命的打击。

    也许在许多人的印象中,亏损从来都不是美国股市不讨好的理由,但蛋壳和青科等中国长期租赁公寓品牌的表现却是另一回事。美国股市蛋壳公寓的目标应该是EQR和AVB,它们是美国成熟的长期租赁公寓企业。它们的资产负债率长期保持在40%至50%之间,而目前蛋壳公寓的负债率高达99.83%。

    如果你不能在短期内解决巨额损失,上市可能并不意味着长期租赁公寓品牌被宣布是安全的。

    02遥不可及的利润问题

    为了让资本市场“忘记”当前亏损的财务状况,蛋壳公寓还需要给出合理的利润计划。

    到2019年第三季度,蛋壳公寓的每间客房可收入2155元,相应成本为1564元。如果差价可以如此简单地计算出来,那么长期租赁公寓可以被视为一只诱人的摇钱树,但实际上它不能与外部输血分开。

    业内普遍认为,长期租赁公寓是典型的低利润行业,但只要规模足够大,更新换代稳定,就不缺乏盈利的可能性。目前,蛋壳公寓的入住率为86.9%,与租赁成本的89.01%相比,利润率似乎不尽如人意。与此同时,折旧摊销、销售费用、利息费用和管理费用等一系列费用进一步增加了利润的挑战。

    当然,这种问题不仅存在于中国市场,EQR的年回报率只有8%,而且需要12.5年才能回到其原始资本。碰巧蛋壳和青科等寻求首次公开募股的长期租赁公寓品牌并不十分幸运。国内长期租赁公寓市场出现了两个变量:一是租赁市场的周期性。

    根据壳牌研究院发布的数据,北京的租赁市场在2019年第四季度淡季开始回落。11月,北京连锁店营业额环比下降1.9%,营业额连续三个月下降。对于等待上市的长期租赁公寓来说,这种情况不是好消息。当市场陷入低迷时,将直接影响长期租赁公寓的入住率。为了提高入住率,有必要引入免费服务费、签订合同和降价等激励措施。

    另一个是监管机构的干预。

    大多数长期公寓采用“N 1”模式,即根据原有的房间类型划分公共区域,再腾出一个房间出租。然而,北京等地已经要求“不得通过改变房屋内部结构将出租房屋分割为出租单位”,并从政策转向法律。拆除隔墙意味着减少可出租的房间数量,这必然会影响长期出租公寓的收入和财务状况。直到地方政府明确长期租赁公寓市场“N 1”的合理性,并在政策法规上给予“特别关照”,盈利能力仍将是一个棘手的问题。

    至少目前,长期租赁公寓还没有谈及一种能脱颖而出的盈利模式。

    03一些热门的“租金贷款”

    在亏损和利润困难的魔咒下,蛋壳公寓等长期公寓的更新和扩张在很大程度上依赖于“租金贷款”。

    以蛋壳公寓为例。与租户签订合同时,鼓励租户通过“分期付款”等产品以“一对一”的方式支付租金。承租人支付第一个月的租金时,合作金融机构将一次性支付蛋壳公寓剩余的11个月租金,然后承租人每月向金融机构偿还贷款,蛋壳公寓也将定期向房东支付租金。

    纯粹站在金融创新的角度,t

    例如,2019年12月,住房和城乡建设部、国家发展改革委、公安部、市场监督总局、中国银行业监督管理委员会、国家互联网信息办公室等六个部门联合发布《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》,明确建议各地引导房屋租赁企业在银行设立租赁资金监管账户,并将租金和保证金纳入监管账户;在房屋租赁企业的租金收入中,房屋租赁贷款比例不得超过30%,超过比例的部分应在2022年底前调整到位。

    租金和存款的透明度,以及30%的租金贷款红线,无疑将进一步增加长期公寓的财务压力。根据蛋壳公寓招股说明书中披露的数据,2017年、2018年和2019年前9个月,蛋壳公寓使用“租赁贷款”的租户比例分别为91.3%、75.8%和67.9%,在长期租赁公寓市场处于相对较高的水平。

    可以看出蛋壳公寓有意降低租赁贷款比例,但仍是监管标准的两倍。在30多亿短期债务的压力下,蛋壳公寓尚未在招股说明书中给出合理答案,说明如何在两年内进一步摆脱对租赁贷款的依赖,找到其他融资渠道来填补这部分资金缺口,并保持相对合理的增长率。

    04对首次公开募股的冷思考

    从蛋壳公寓招股说明书中告诉外界的“真相”判断,青科公寓的“血腥上市”并不是以前唯一的一次。过去四五年的奖金期给了长期租赁公寓的玩家快速扩张的机会,但从未形成自我造血的能力。

    当监管机构逐步取消政策红利阶梯时,长期租赁公寓如何才能继续发展?

    长期租赁公寓仍然是一个在刀尖上跳舞的行业。等待玩家的是在疯狂奔跑后冷静下来,深入挖掘,增强他们的造血能力,而不是仅仅进行外部输血。即使我们不认为有一系列问题需要解决,仅仅是时机还不是公寓长期上市的最佳时机。

    2019年11月5日在纳斯达克上市的青科(Qingke)做了一个错误的演示:上市7个交易日后,股价跌破发行价,随后股价从首次公开发行时的17美元跌至9.8美元。尽管后来有所反弹,但交易量仍维持在1000股的水平。

    蛋壳公寓为什么选择sprint首次公开募股?可能是因为资本的压力,要上市“补血”,开辟新的融资渠道,尽可能稀释二级市场的风险,然后把所有剩余的问题都留待上市后解决,以免在行业洗牌竞争中倒下。

    然而,“我长大后会赚钱”的古老资本故事在二级市场将是一个很大的概率事件。青科公寓上市后的股票流动性几乎为零。随着股价一路下跌,即使是首次公开募股投资者退出的合适时机也没有出现。在二级市场吸收资金似乎不可行。

    正如我一直持有的观点,长期租赁公寓不应该成为一个纯粹的赚取差价的规模驱动型行业。入住率、续租率和其他核心指标的稳步提高是长期租赁公寓的重点。在“资本冬天”的洗礼下,商业模式的弹性远比所谓的增长率更令人向往。不要为了上市而上市,以免在错误的目标下导致错误的增长路径。回到搜狐看更多

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